Le viager immobilier est une formule d’acquisition atypique d’un bien immobilier. Il s’agit d’un achat réalisé à terme, l’acheteur devenant pleinement propriétaire lors du décès du vendeur. Nous vous présentons ici les caractéristiques principales du viager, ainsi que ses avantages et ses inconvénients principaux.

A.     Les caractéristiques du viager

Une vente en viager met en relation un acheteur et un vendeur. L’acheteur verse au vendeur le prix sous deux formes différentes : un bouquet est payé immédiatement lors de la conclusion du contrat, et porte sur une partie du prix. C’est le montant fixe du viager, que l’acheteur est certain de payer et le vendeur certain de recevoir.

Le prix comporte aussi, suite au paiement du bouquet, des échéances mensuelles à régler, qui correspondent à une rente. Ce montant est défini en fonction de l’âge du vendeur, de la valeur du bien immobilier, du montant du bouquet, etc. L’acheteur devient pleinement propriétaire du bien une fois que son propriétaire est décédé, et cette rente est donc d’un montant variable, et inconnu au jour de la signature. Vendre un bien en viager permet à un propriétaire qui, par exemple, part s’installer dans une maison de retraite, de bénéficier d’une somme immédiatement (le bouquet) puis de bénéficier de rentes mensuelles tant qu’il en a besoin, tant qu’il est en vie. Cela permet par exemple de faire face aux dépenses mensuelles de maison de retraite.

Le viager peut être vendu libre ou occupé. S’il est occupé, c’est le propriétaire actuel qui doit prendre en charge son entretien.

B.     Les avantages et les inconvénients du viager

La vente en viager est une vente un peu atypique et ne concerne qu’une faible proportion des transactions immobilières réalisées chaque année.

Son avantage est de permettre au propriétaire de disposer d’un bouquet immédiatement et d’une rente ensuite mensuelle pour toute la durée de sa vie, lui permettant de gérer au mieux son budget pour ses dernières années. Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de devenir propriétaire potentiellement à un cout légèrement moins élevé que celui du marché, si le propriétaire décède rapidement. Mais également d’étaler les sorties de trésorerie dans le temps, puisque seul le bouquet est à décaisser immédiatement, les rentes étant ensuite étalées mensuellement.

En revanche, l’inconvénient majeur du viager concerne l’incertitude qui lui est par essence rattachée. Pour le propriétaire, s’il décède rapidement après la signature du contrat, il n’aura pas obtenu un prix équivalent à celui qu’il aurait pu obtenir pour une vente classique sur le marché. Pour l’acheteur, si le propriétaire vit pendant de très longues années, au-delà de l’espérance mathématique associée au contrat, il peut se retrouver avec un bien qu’il aura payé plus cher que s’il avait réalisé une transaction traditionnelle. Par ailleurs, pour l’acheteur, il n’y a aucune date et aucune certitude concernant le moment auquel il pourra jouir de son bien pleinement. Si l’acquéreur décède avant le vendeur (appelé crédirentier) ses héritiers sont tenus de prendre en charge la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Acheter en viager peut se révéler être un placement intéressant, mais il peut aussi finalement être très défavorable pour l’acquéreur, et il faut donc être bien conscients des risques encourus et de l’incertitude totale qui concerne la durée et le prix total de l’opération.