Crédits immobiliers : ça se resserre

Depuis près d’un an, on a pu observer un resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier. Les chiffres parlent d’eux-mêmes, on constate un taux de refus qui a presque doublé entre 2019 (5,5%) et début du dernier trimestre 2020 (10,7%). Pour faire simple, les banques sont plus sélectives.

Mais pourquoi ? Derrière cela se cache pourtant une réalité bien simple. Le Haut Conseil de Stabilité Financière, a demandé aux banques de durcir leurs politiques concernant l’accès aux crédits immobilier. L’objectif étant de limiter les dérives liées notamment à l'allongement moyen de la durée des prêts immobilier et d’anticiper une inflexion du marché qui pourrait notamment être marquée par la crise de la Covid19. 

Concrètement, les banques sont incitées à respecter deux points : 

  • Appliquer stricto sensu le ratio d’endettement de 33% c’est-à-dire à limiter l’endettement global d’un ménage à un tiers de ses revenus.
  • Diminuer la durée des crédits immobiliers

L’objectif étant d’endiguer la tendance qui était d’octroyer des crédits immobiliers avec un taux d’endettement supérieur à 35% pour une durée à 25 ans ou plus. Par ailleurs, elles ont aussi élevé les exigences en matière d’apport personnel.  

Qu’est ce que cela change ?

La mise en place des 33% et de l’augmentation de l’apport personnel, impactent directement tous les emprunteurs quelles que soit leurs conditions de revenus. 

Aussi bien, les primo-accédants qui du fait de leurs niveaux de revenus plus modestes pâtissent à la fois de leur manque d’apport et restent limités par la règle des 33% quand bien même leurs revenus devraient être croissant sur 20 ans.

Mais aussi les ménages avec de hauts revenus, qui précédemment pouvaient augmenter leur taux d’endettement à 40 ou 45% du fait de leurs “reste à vivre” important et qui sont aujourd’hui limités par la règle des 33%.

D’autres signes témoignent aussi de la prudence des banques. Comme les mises en garde sur les ménages dont les individus travaillent dans des secteurs économiques fragilisés par la crise sanitaire (tourisme, hôtellerie, aéronautique, etc.).

L’ajustement du taux d’usure une fausse bonne nouvelle.

Le taux d’usure est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximum que les banques ont le droit  d’appliquer lorsqu’elles accordent un crédit. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France pour chaque type de crédit et selon sa durée. Son calcul prend en compte l’ensemble des frais du prêt immobilier : frais de  dossier, assurance, intérêts, etc. 

Le taux d’usure a pour but d'empêcher aux banques de pratiquer des taux d’intérêt trop élevés et ainsi éviter de mettre certains emprunteurs dans des situations financières compliquées. 

Néanmoins lorsque le taux d’usure baisse de manière significative, les banques, pour des raisons de rendement versus le risque associé à l'emprunteur, n’accordent plus de prêts immobiliers aux ménages les plus modestes. 

Et bien que le taux d’usure soit remonté à 2,68% pour les crédits immobiliers à 20 ans fin septembre il reste bien inférieur au 2,97% de juillet 2019.

Quel sera l’impact sur le marché immobilier ?

L’impact se fait déjà ressentir. Si les difficultés d’obtention de prêts immobiliers continuent, il y aura mathématiquement moins de ménages qui pourront se positionner sur l’achat d’un bien immobilier. Qui dit moins d’acheteur dit inévitablement qu’il aura un impact sur le marché immobilier. En somme, on peut s’attendre à une stabilisation voir une baisse sur certaines classes d’actif immobilier.


Co-fondateur chez Enchères Immo